En Senadores analizan una reforma integral para agilizar la regularización de tierras y facilitar el acceso a la escritura

La iniciativa, impulsada por el senador Walther Marcolini, propone modificar cuatro leyes provinciales y actualizar integralmente el régimen de arraigo de puesteros. Busca simplificar los trámites de escrituración, facilitar la adjudicación de tierras fiscales, establecer mecanismos de condonación de deudas y fortalecer la protección de las familias rurales.

Las comisiones de Legislación y Asuntos Constitucionales y de Asuntos Sociales y Trabajo del Senado de Mendoza analizaron un proyecto de ley impulsado por el senador Walther Marcolini que propone una reforma integral del régimen provincial de regularización dominial y disposición de tierras fiscales.

De la reunión participó el director de Gestión de Bienes Registrables del Estado (DiGeBiRe), Ramiro Canet, quien explicó los principales cambios y las dificultades que enfrenta el organismo para avanzar en los procesos de regularización.

La propuesta modifica las leyes N° 8472, sobre aprobación de loteos de vivienda social; N° 8475, de regularización dominial; N° 9631, de tierras fiscales, y N° 9632, correspondiente al Programa Mi Escritura. Además, establece un régimen de condonación de deudas para determinados adjudicatarios de inmuebles fiscales y sustituye integralmente la Ley N° 6086, que regula el arraigo de puesteros en tierras no irrigadas.

Marcolini destacó que la iniciativa fue elaborada en conjunto con el Gobierno provincial y agradeció el trabajo técnico de Canet, así como la participación de las senadoras Natacha Eisenchlas y Beatriz Galiñares en su elaboración.

El legislador explicó que la propuesta busca ordenar una normativa que se fue modificando a lo largo de los años y facilitar el acceso al título de propiedad. También señaló la necesidad de avanzar con el tratamiento legislativo para reemplazar el sistema de prórrogas anuales de la ley de arraigo de puesteros, que se mantiene desde hace aproximadamente tres décadas.

Regularización dominial: menos trámites y más facilidades para escriturar

Uno de los ejes centrales del proyecto es eliminar obstáculos administrativos y económicos que dificultan el acceso a la escritura de las viviendas. La reforma de la Ley N° 8472 incorpora mecanismos para que las deudas de impuestos, tasas y servicios puedan reconocerse y refinanciarse, sin que constituyan por sí solas un impedimento para concretar la primera escritura.

En tanto, la modificación de la Ley N° 8475 amplía las posibilidades de regularización de inmuebles del dominio privado del Estado provincial ocupados de manera pública, pacífica y continua por familias que los destinan a vivienda única y permanente. También actualiza el plazo de posesión exigido, de acuerdo con la legislación nacional.

La iniciativa habilita a los municipios a contratar o designar escribanos para actuar como notarios regularizadores y dispone que las citaciones por edictos se concentren en el Boletín Oficial, con publicación gratuita. Estas medidas buscan reducir costos y simplificar los procedimientos.

Por otra parte, se amplía el alcance del Programa Mi Escritura para incluir inmuebles pertenecientes a otras entidades intermedias cuando se acredite su interés social. También se establecen exenciones de tasas registrales y de servicios para determinados actos vinculados con viviendas únicas, familiares y permanentes. Al incorporarse a la legislación específica del programa, estos beneficios tendrán carácter permanente.

Tierras fiscales: adjudicaciones simplificadas y beneficios sociales

La reforma de la Ley N° 9631 busca agilizar la adjudicación de tierras fiscales y mejorar la transparencia de los procedimientos. Para ello, elimina requisitos vinculados con la presentación de proyectos de desarrollo productivo que podían prolongar los trámites y establece que la selección de los terrenos deberá realizarse mediante actos administrativos fundados y publicados.

Además, la falta de servicios públicos, como agua potable, electricidad, cloacas o gas, no impedirá por sí sola la adjudicación, siempre que se acredite la aptitud dominial, ambiental, territorial y habitacional del inmueble y su compatibilidad con el ordenamiento territorial. Quedarán excluidos los terrenos que presenten riesgos o condiciones que los hagan inapropiados para uso habitacional.

Entre las medidas previstas, se incorpora un mecanismo excepcional para que las familias de recursos insuficientes que ocupan tierras fiscales como vivienda única, familiar y permanente puedan adquirirlas por el 50% del valor de referencia establecido, tomando el menor entre la valuación especializada y el avalúo fiscal. Para acceder, los ingresos mensuales del grupo familiar no deberán superar el equivalente a dos Salarios Mínimos, Vitales y Móviles, y la situación deberá ser evaluada por la autoridad de aplicación.

El texto también precisa las condiciones para adjudicar tierras fiscales en zonas de frontera, de acuerdo con la legislación nacional, e incorpora herramientas para recuperar inmuebles provinciales ocupados sin derecho o cuyos contratos hayan vencido o sido rescindidos.

Durante el encuentro, Canet explicó que la simplificación responde a dificultades concretas detectadas en el territorio. Como ejemplo, relató el caso de un productor de Monte Comán que inició su trámite en 1991 y que, más de tres décadas después, todavía no había logrado obtener la escritura.

El funcionario señaló que las exigencias administrativas y técnicas deben adecuarse a las posibilidades de los pobladores, especialmente en zonas rurales, donde muchas familias desarrollan actividades de subsistencia y no cuentan con recursos para afrontar estudios o proyectos complejos.

En la misma línea, el proyecto establece un régimen de condonación de deudas para adjudicatarios de inmuebles fiscales cuya adjudicación se haya realizado antes del 1 de enero de 2015. El beneficio comprenderá las obligaciones vencidas hasta el 31 de diciembre de 2021, incluidos saldos de precio, intereses, multas, recargos y otros conceptos accesorios.

La condonación deberá resolverse mediante un acto administrativo fundado, teniendo en cuenta la situación económica y familiar de los solicitantes. Se presumirá su procedencia cuando los ingresos mensuales del grupo familiar no superen el equivalente a dos Salarios Mínimos, Vitales y Móviles.

Una vez notificado que la escritura está en condiciones de otorgarse, el beneficiario tendrá 180 días corridos para concretarla. Asimismo, no podrá exigirse documentación que ya obre en poder de organismos públicos.

Una nueva ley para proteger el arraigo de los puesteros

Otro de los puntos centrales es la sustitución integral de la Ley N° 6086, que regula el Programa de Promoción y Arraigo de Puesteros en Tierras No Irrigadas de Mendoza.

La reforma busca actualizar el marco legal para las familias que habitan y desarrollan actividades productivas en zonas áridas, especialmente en departamentos como Malargüe, San Rafael y General Alvear, donde la cría de ganado menor constituye una actividad tradicional.

El nuevo régimen contempla adjudicaciones de carácter social y promocional, con un precio equivalente al 75% del valor de la tierra libre de mejoras. El pago podrá financiarse hasta en diez años, con períodos de gracia y cuotas adaptadas a los ciclos productivos. La tasa de interés no podrá superar la mitad de la prevista para las adjudicaciones generales de tierras fiscales.

También establece un plazo máximo de 24 meses para resolver la inscripción de los solicitantes en el Registro Único de Puesteros, una vez acreditados los requisitos. Para reducir costos, las mensuras podrán realizarse mediante drones, estudios fotogramétricos, imágenes satelitales y otros recursos técnicos, con intervención de profesionales de la agrimensura.

En cuanto a la protección del arraigo, el proyecto establece una emergencia por única vez y por dos años. Durante ese período, los procesos judiciales podrán continuar hasta el dictado de sentencia, pero no podrá ejecutarse el desalojo de los puesteros inscriptos en el Registro Único cuando se trate de inmuebles comprendidos en el régimen.

La suspensión podrá ser levantada por decisión judicial si se acredita que el ocupante no reúne la condición de puestero o que el inmueble no está incluido en el programa. Además, la autoridad de aplicación deberá impulsar las acciones, los convenios o los proyectos de expropiación que correspondan para avanzar en la regularización de las tierras de particulares alcanzadas por la medida.

La iniciativa reconoce al puestero inscripto como sujeto en situación de vulnerabilidad en los procesos judiciales relacionados con estos inmuebles, sin afectar las garantías procesales ni el derecho de defensa de las otras partes.

Para resguardar la finalidad social de las adjudicaciones, se mantiene la prohibición de transferir, arrendar o enajenar los inmuebles durante los diez años posteriores a la escritura, con las excepciones previstas en la norma. También se establece su afectación al régimen de vivienda durante un plazo no inferior a diez años.

La reforma responde, además, a los antecedentes judiciales vinculados con las sucesivas prórrogas de la suspensión de desalojos. En 2019, la Sala Primera de la Suprema Corte de Justicia de Mendoza declaró inconstitucional, para un caso particular, una de esas prórrogas, al considerar irrazonable la suspensión acumulada durante 25 años.

Unificar criterios y fortalecer la seguridad jurídica

La iniciativa se inscribe en el proceso de actualización de la normativa provincial sobre tierras, que incluye la Ley N° 9602, vinculada con la adhesión provincial a la Ley Nacional N° 24.374, conocida como Ley Pierri, y la Ley N° 9631, que reemplazó el régimen de colonización vigente desde la década de 1980.

A su vez, el Decreto N° 675/2026 concentró en la Dirección de Gestión de Bienes Registrables del Estado, dependiente del Ministerio de Gobierno, Infraestructura y Desarrollo Territorial, la gestión de los inmuebles provinciales y la aplicación de los programas de regularización dominial y arraigo de puesteros.

Durante el tratamiento, la senadora Beatriz Galiñares destacó la importancia de abordar la escrituración desde el inicio de los procesos de adjudicación para evitar que las deudas, los cambios en la composición familiar y otras situaciones sobrevinientes dificulten la transferencia del dominio años después.

El proyecto continuará en análisis en las comisiones del Senado, donde se prevé evaluar los cambios propuestos y recibir nuevas observaciones antes de definir los próximos pasos de su tratamiento legislativo.

La iniciativa apunta a consolidar un marco normativo más ordenado y accesible, con herramientas que permitan agilizar la escrituración de viviendas, mejorar la administración de las tierras fiscales y brindar mayor seguridad jurídica a las familias que habitan y trabajan la tierra en Mendoza.